Er is geen Franse wetgeving die het een natuurlijke persoon verbiedt om meerdere huurovereenkomsten tegelijkertijd te ondertekenen. Het Burgerlijk Wetboek en de wet van 6 juli 1989 regelen elk contract afzonderlijk, zonder het aantal woningen dat een huurder kan bewonen te beperken. De moeilijkheid ligt niet in het huurrecht, maar in de fiscale, administratieve en erfelijke gevolgen die deze situatie met zich meebrengt.
Hoofdwoning en tweede woning: de fiscale keuze die alles bepaalt
Wanneer een huurder een tweede huurcontract ondertekent, is de eerste vraag die beantwoord moet worden de verklaring van de hoofdwoning. Slechts één woning kan deze status tegelijkertijd dragen. De belastingdienst baseert zich op de feitelijke bewoning: de woning waar de huurder meer dan zes maanden per jaar woont, wordt beschouwd als de hoofdwoning.
Ook interessant : Nieuwe manieren om op het web te navigeren dankzij visuele zoekopdrachten
De tweede woning wordt automatisch een tweede woning. Deze classificatie heeft directe gevolgen: de woonbelasting, die is afgeschaft voor hoofdwoningen, blijft verschuldigd voor tweede woningen. In sommige gemeenten in een gespannen zone kan een verhoging van deze belasting van toepassing zijn.
De mogelijkheid om meerdere appartementen op naam te huren vormt op zich geen juridisch probleem, maar de huurder moet de belastingdienst informeren over zijn situatie om herkwalificatie te voorkomen.
Ook interessant : Moet je de baby wakker maken om te eten? Tips voor het goed beheren van maaltijden en dutjes
Huisvestingssubsidies (APL, ALS) worden alleen verstrekt voor de hoofdwoning. Een huurder die een subsidie ontvangt voor een eerste woning en een tweede huurcontract ondertekent zonder zijn verklaring bij de CAF bij te werken, loopt het risico op een onterecht ontvangen bedrag, of zelfs op vervolging voor fraude.
Contractuele verplichtingen van de multi-huurder
Elke huurovereenkomst functioneert autonoom. De huurder is volledig verantwoordelijk voor de verplichtingen die in elk contract zijn vastgelegd: betaling van de huur en de lasten, regulier onderhoud, aparte woonverzekering voor elke woning.
De opstalverzekering is verplicht voor elk verhuurd goed. Een schadegeval in een niet-verzekerd appartement stelt de huurder bloot aan beëindiging van de huurovereenkomst en directe civiele aansprakelijkheid tegenover de verhuurder.
- Elke huurovereenkomst vereist een aparte borgsom, wat een grotere financiële inzet bij aanvang met zich meebrengt.
- De huurder moet jaarlijks een verzekeringsbewijs aan elke verhuurder overleggen, anders kan hij in gebreke worden gesteld.
- In geval van samenwoning op een van de huurovereenkomsten, verplicht de solidariteitsclausule de huurder zelfs na zijn vertrek, voor een periode die kan oplopen tot zes maanden volgens recente contracten.
Sommige verhuurders integreren in hun contracten een clausule voor persoonlijke en continue bewoning. Deze clausule verbiedt niet om elders te verhuren, maar vereist dat de woning daadwerkelijk bewoond blijft. Een appartement dat meerdere maanden leegstaat, kan aanleiding geven tot beëindiging wegens niet-naleving van de huurovereenkomst.
LMNP-regime en cumul van gemeubileerde verhuur
Een huurder die meerdere gemeubileerde woningen verhuurt, valt niet onder het LMNP-regime (niet-professionele verhuurder), dat is gereserveerd voor particuliere verhuurders. Daarentegen moet een verhuurder die meerdere gemeubileerde woningen verhuurt het drempelbedrag van huurinkomsten in de gaten houden, waarboven hij overgaat naar de status van professionele verhuurder (LMP).
Voor de huurder is er vaak verwarring. Het huren van twee gemeubileerde appartementen als huurder creëert geen declaratieverplichting voor industriële en commerciële winsten. Het fiscale regime van de huurder blijft dat van zijn persoonlijke inkomsten, zonder interactie met de LMNP-status.
De enige uitzondering betreft de gemeubileerde onderverhuur. Als de huurder een van zijn woningen onderverhuurt met schriftelijke toestemming van de verhuurder, moeten de inkomsten uit deze onderverhuur worden aangegeven. Boven een bepaald jaarlijks bedrag zijn deze inkomsten onderhevig aan sociale bijdragen.
Overdracht van huurovereenkomsten bij overlijden van de huurder
Het minst gedocumenteerde aspect betreft het lot van de huurovereenkomsten bij het overlijden van een multi-appartement huurder. In tegenstelling tot een eigendomsovereenkomst maakt de huurovereenkomst geen deel uit van de erfelijke bezittingen in strikte zin. De wet van 6 juli 1989 voorziet in een specifiek overdrachtsmechanisme.
Wie erft de huurovereenkomst?
De huurovereenkomst wordt van rechtswege overgedragen aan de langstlevende echtgenoot, de PACS-partner of de afstammelingen die minstens een jaar in de woning hebben gewoond op de datum van overlijden. Als niemand aan deze voorwaarden voldoet, wordt de huurovereenkomst beëindigd.
Voor een huurder met meerdere huurovereenkomsten volgt elk contract zijn eigen overdrachtslogica. Een erfgenaam kan de begunstigde zijn van een huurovereenkomst voor een woning die hij nooit heeft bewoond, zonder verplichting om deze te accepteren.
Risico voor niet-solvente erfgenamen
Erfgenamen die de overdracht van de huurovereenkomst accepteren, erven ook de huurachterstanden. Als de overledene huurachterstanden had op een van zijn appartementen, kunnen de erfgenamen die de erfenis hebben aanvaard, door de verhuurder worden aangeklaagd. In het geval van een solidariteitscontract (samenwoning) strekt deze blootstelling zich uit tot de schulden van de resterende medebewoners.
Het afstand doen van de huurovereenkomst is mogelijk, maar moet expliciet zijn. Een erfgenaam die de woning blijft bewonen of huur betaalt, zelfs per vergissing, kan worden beschouwd als stilzwijgend akkoord met de overdracht. In het geval van een huurder met twee of drie actieve huurovereenkomsten, wordt het erfbeheer een sorteerproces: de huurovereenkomst van de nuttige woning accepteren, afstand doen van de andere, en controleren of de borgsommen daadwerkelijk worden terugbetaald.
Verhuurvergunning en controle in gespannen gebieden
In de afgelopen jaren hebben verschillende intercommunaliteiten een systeem van voorafgaande vergunning voor verhuur ingesteld, soms aangeduid als “verhuurvergunning”. Dit mechanisme betreft verhuurders, niet huurders. Maar het heeft een indirect effect: in gebieden waar deze vergunning vereist is, controleren verhuurders de profielen van kandidaten die al een ander goed verhuren, nauwkeuriger.
Een huurder die een tweede huurcontract wil ondertekenen in een gebied dat onder de verhuurvergunning valt, kan om aanvullende bewijsstukken over zijn financiële capaciteit worden gevraagd. De verhuurder, verplicht om de criteria voor fatsoen en energieconformiteit te respecteren, heeft geen verplichting om een kandidaat die meerdere verhuur heeft, te accepteren als de inspanningsgraad een redelijk drempelbedrag overschrijdt.
De huidige trend is om deze controles te versterken, met een uitbreiding van de betrokken gebieden naar verwaarloosde appartementencomplexen. De weigering om de vergunning te verlenen wegens niet-conformiteit met energie-eisen neemt toe, wat de beschikbare huurvoorraad voor multi-huur kandidaten mechanisch vermindert.
Het tegelijkertijd huren van meerdere appartementen blijft volkomen legaal, op voorwaarde dat elke huurovereenkomst als een autonome verbintenis wordt beheerd. De echte beperking is niet juridisch: het is financieel en administratief, met een erfelijk risico dat de meeste huurders onderschatten.