Kein französisches Gesetz verbietet es einer natürlichen Person, mehrere Mietverträge gleichzeitig zu unterschreiben. Das Bürgerliche Gesetzbuch und das Gesetz vom 6. Juli 1989 regeln jeden Vertrag einzeln, ohne die Anzahl der Wohnungen zu begrenzen, die ein Mieter bewohnen kann. Die Schwierigkeit liegt nicht im Mietrecht, sondern in den steuerlichen, administrativen und erbrechtlichen Konsequenzen, die diese Situation mit sich bringt.
Hauptwohnsitz und Nebenwohnsitz: die steuerliche Wahl, die alles bestimmt
Wenn ein Mieter einen zweiten Mietvertrag unterschreibt, ist die erste Frage, die geklärt werden muss, die Erklärung des Hauptwohnsitzes. Nur eine Wohnung kann diesen Status gleichzeitig tragen. Die Finanzbehörde stützt sich auf die tatsächliche Nutzung: Die Wohnung, in der der Mieter mehr als sechs Monate im Jahr lebt, gilt als Hauptwohnsitz.
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Die zweite Wohnung wird automatisch zu einem Nebenwohnsitz. Diese Einstufung hat direkte Konsequenzen: Die Wohnsteuer, die für Hauptwohnsitze abgeschafft wurde, bleibt für Nebenwohnsitze fällig. In bestimmten Gemeinden in angespannten Zonen kann eine Erhöhung dieser Steuer gelten.
Die Möglichkeit, mehrere Wohnungen auf seinen Namen zu mieten, stellt an sich kein rechtliches Problem dar, aber der Mieter muss die Steuerbehörden über seine Situation informieren, um eine Umqualifizierung zu vermeiden.
Die Wohnbeihilfen (APL, ALS) werden nur für den Hauptwohnsitz gezahlt. Ein Mieter, der für eine erste Wohnung eine Beihilfe erhält und einen zweiten Mietvertrag unterschreibt, ohne seine Erklärung bei der CAF zu aktualisieren, riskiert eine Rückforderung oder sogar rechtliche Schritte wegen Betrugs.
Vertragliche Verpflichtungen des Mieters mit mehreren Mietverträgen
Jeder Mietvertrag funktioniert unabhängig. Der Mieter trägt die vollständige Verantwortung für die Verpflichtungen, die in jedem Vertrag festgelegt sind: Zahlung der Miete und Nebenkosten, laufende Instandhaltung, separate Wohngebäudeversicherung für jede Wohnung.
Die Wohngebäudeversicherung ist für jede vermietete Immobilie obligatorisch. Ein Schadensfall in einer nicht versicherten Wohnung kann den Mieter zur Kündigung des Mietvertrags und zu einer direkten zivilrechtlichen Haftung gegenüber dem Vermieter führen.
- Jeder Mietvertrag erfordert eine separate Kaution, was zu einem höheren finanziellen Aufwand zu Beginn führt.
- Der Mieter muss jedem Vermieter eine jährliche Versicherungsbescheinigung vorlegen, andernfalls droht eine Mahnung.
- Im Falle einer Wohngemeinschaft in einem der Mietverträge verpflichtet die Solidaritätsklausel den Mieter auch nach seinem Auszug für einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten, je nach den aktuellen Verträgen.
Einige Vermieter fügen in ihren Verträgen eine Klausel zur persönlichen und fortlaufenden Nutzung ein. Diese Klausel verbietet es nicht, anderswo zu vermieten, verpflichtet jedoch dazu, dass die Wohnung tatsächlich bewohnt bleibt. Eine Wohnung, die mehrere Monate leer steht, könnte eine Kündigung wegen Nichterfüllung des Mietvertrags rechtfertigen.
LMNP-Regime und Ansammlung von möblierten Vermietungen
Ein Mieter, der mehrere möblierte Wohnungen vermietet, fällt nicht unter das LMNP-Regime (nicht-professioneller Vermieter), das den Eigentümern vorbehalten ist. Ein Eigentümer, der mehrere Immobilien möbliert vermietet, muss jedoch die Einkommensgrenze im Auge behalten, ab der er in den Status eines professionellen Vermieters (LMP) wechselt.
Für den Mieter ist die Verwirrung häufig. Zwei möblierte Wohnungen als Mieter zu vermieten, schafft keine deklaratorische Verpflichtung hinsichtlich der gewerblichen Einkünfte. Das steuerliche Regime des Mieters bleibt das seiner persönlichen Einkünfte, ohne Wechselwirkung mit dem LMNP-Status.
Die einzige Ausnahme betrifft die möblierte Untervermietung. Wenn der Mieter eine seiner Wohnungen mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters untervermietet, müssen die Einnahmen aus dieser Untervermietung deklariert werden. Über einem bestimmten jährlichen Betrag unterliegen diese Einnahmen den Sozialabgaben.
Übertragung der Mietverträge im Todesfall des Mieters
Der am wenigsten dokumentierte Aspekt betrifft das Schicksal der Mietverträge im Todesfall eines Mieters mit mehreren Wohnungen. Im Gegensatz zu einem Eigentumsvertrag gehört der Mietvertrag nicht zum Nachlass im engeren Sinne. Das Gesetz vom 6. Juli 1989 sieht einen spezifischen Übertragungsmechanismus vor.
Wer erbt den Mietvertrag?
Der Mietvertrag wird automatisch an den überlebenden Ehepartner, den Partner einer eingetragenen Lebensgemeinschaft oder an die Nachkommen übertragen, die seit mindestens einem Jahr in der Wohnung leben zum Zeitpunkt des Todes. Wenn niemand diese Bedingungen erfüllt, wird der Mietvertrag gekündigt.
Für einen Mieter mit mehreren Mietverträgen folgt jeder Vertrag seiner eigenen Übertragungslogik. Ein Erbe kann Nutznießer eines Mietvertrags für eine Wohnung werden, die er nie bewohnt hat, ohne verpflichtet zu sein, diesen zu akzeptieren.
Risiko für nicht zahlungsfähige Erben
Die Erben, die die Übertragung des Mietvertrags akzeptieren, erben auch die Mietschulden. Wenn der Verstorbene Mietrückstände für eine seiner Wohnungen hatte, können die Erben, die das Erbe angenommen haben, vom Vermieter verklagt werden. Im Falle eines solidarischen Mietvertrags (Wohngemeinschaft) erstreckt sich diese Haftung auch auf die Schulden der verbleibenden Mitbewohner.
Der Verzicht auf den Mietvertrag ist möglich, muss jedoch ausdrücklich erfolgen. Ein Erbe, der weiterhin die Wohnung bewohnt oder eine Miete zahlt, selbst versehentlich, kann als stillschweigend akzeptiert gelten. Im Falle eines Mieters mit zwei oder drei aktiven Verträgen wird die Nachlassverwaltung zu einer Sortierübung: den Mietvertrag für die nützliche Wohnung akzeptieren, die anderen ablehnen und sicherstellen, dass die Kautionen zurückerstattet werden.
Vermietungserlaubnis und Kontrolle in angespannten Zonen
In den letzten Jahren haben mehrere Kommunen ein System zur vorherigen Genehmigung der Vermietung eingeführt, das manchmal als “Vermietungserlaubnis” bezeichnet wird. Dieses System betrifft die Eigentümer, nicht die Mieter. Es hat jedoch eine indirekte Wirkung: In den Zonen, in denen diese Erlaubnis erforderlich ist, prüfen die Vermieter die Profile der Bewerber genauer, die bereits eine andere Immobilie vermieten.
Ein Mieter, der einen zweiten Mietvertrag in einer Zone unterzeichnen möchte, in der eine Vermietungserlaubnis erforderlich ist, kann aufgefordert werden, zusätzliche Nachweise über seine finanzielle Leistungsfähigkeit vorzulegen. Der Vermieter, der verpflichtet ist, die Kriterien für Anstand und energetische Konformität einzuhalten, hat keine Verpflichtung, einen Bewerber zu akzeptieren, der mehrere Vermietungen hat, wenn der Aufwand über einen angemessenen Schwellenwert hinausgeht.
Der aktuelle Trend geht zu einer Verschärfung dieser Kontrollen, mit einer Ausweitung der betroffenen Bereiche auf sanierungsbedürftige Eigentümergemeinschaften. Die Ablehnung der Erlaubnis aufgrund von energetischer Nichtkonformität nimmt zu, was das verfügbare Mietangebot für Bewerber mit mehreren Mietverträgen mechanisch reduziert.
Es bleibt vollkommen legal, mehrere Wohnungen gleichzeitig zu vermieten, solange jeder Mietvertrag als eigenständige Verpflichtung verwaltet wird. Die eigentliche Einschränkung ist nicht rechtlicher Natur: Sie ist finanzieller und administrativer Art, mit einem erbrechtlichen Risiko, das die meisten Mieter unterschätzen.