Wenn man über zwanzig Jahre oder länger leiht, hat die Rückzahlungsfähigkeit im Monat der Unterzeichnung oft nicht mehr viel mit der in Jahr zehn zu tun. Stellenwechsel, Elternzeit, Mieteinnahmen, die wegfallen oder stoppen: Der Modulimmo-Kredit der Crédit Mutuel wurde entwickelt, um diese Schwankungen zu absorbieren, ohne dass eine vollständige Vertragsneuverhandlung erforderlich ist. Es bleibt zu verstehen, was diese Modulation tatsächlich ermöglicht und wo ihre Grenzen liegen.
Stundung und Modulation: Was das Terrain offenbart
Der Hauptvorteil des Modulimmo-Kredits liegt in der Möglichkeit, die Höhe der monatlichen Raten während der Laufzeit des Kredits zu ändern. Konkret kann man eine Erhöhung oder Senkung der Rate oder sogar eine vorübergehende Stundung beantragen, ohne einen vollständigen Änderungsvertrag durchlaufen zu müssen.
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Die Erhöhung der monatlichen Raten verkürzt die Gesamtlaufzeit des Kredits und senkt die Gesamtkosten des Kredits. Dies ist das einfachste Szenario, das man beim Berater erhält: Die Bank gewinnt an Sicherheit, da die verbleibende Schuld schneller sinkt.
Die Senkung hingegen verlängert die Laufzeit und erhöht die Gesamtkosten. Dies ist der typische Anwendungsfall für einen Wechsel in Teilzeit oder eine berufliche Übergangsphase. Die Senkung bleibt durch einen im Vertrag definierten Mindestbetrag geregelt, der oft als Prozentsatz der ursprünglichen Rate ausgedrückt wird.
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Die Stundung ermöglicht es, die Rückzahlung ganz oder teilweise für einige Monate auszusetzen. Laut Rückmeldungen von Maklern begrenzen mehrere regionale Verbände der Crédit Mutuel die Anzahl der Stundungen über die Gesamtlaufzeit des Kredits. Ein Kreditnehmer, der bereits mehrere Senkungen oder Stundungen in Anspruch genommen hat, kann eine neue Anfrage abgelehnt bekommen, da der Berater der Meinung ist, dass die Flexibilität des Produkts “aufgebraucht” wurde. Dieser Punkt sollte bereits bei der Unterzeichnung geklärt werden.
Um mehr über den Modulimmo-Kredit der Crédit Mutuel über die Verkaufsbroschüre hinaus zu erfahren, ist es ratsam, den Berater nach den genauen Modulationsbedingungen zu fragen, die in seinem Verband gelten.
Bedingungen für die Gewährung des Modulimmo-Kredits: Eigenkapital, verbleibendes Einkommen und regionaler Verband
Die Crédit Mutuel funktioniert in autonomen regionalen Verbänden. Jeder Verband (Bretagne, Zentrum Ost Europa, Ozean, Südwesten usw.) wendet seine eigene Kreditpolitik an. Eine Regel, die in der Bretagne gilt, kann von der in Aquitanien abweichen.
In den letzten Jahren haben mehrere Verbände den Zugang zum Modulimmo an ein höheres Niveau an Eigenkapital und verbleibendem Einkommen als die internen Mindestwerte geknüpft. Ein Finanzierungsantrag, der durch einen klassischen Kredit mit festem Zinssatz finanzierbar wäre, könnte daher einen nicht modulierbaren Kredit angeboten bekommen, wenn diese Schwellenwerte nicht erreicht werden.
Kriterien, die bei der Genehmigung eine Rolle spielen
- Der Verschuldungsgrad nach Modulation: Die Bank simuliert das Szenario der maximalen Senkung, um zu überprüfen, ob der Kredit auch mit reduzierten Raten über eine längere Laufzeit tragfähig bleibt
- Das verbleibende Einkommen des Haushalts, berechnet nach Abzug aller Lasten, einschließlich anderer laufender Kredite
- Das Eigenkapital, das als Indikator für die Sparfähigkeit dient und Vertrauen in die finanzielle Solidität des Antrags gibt
- Die berufliche Stabilität, wobei besonderes Augenmerk auf Selbstständige gelegt wird, deren Einkommen schwankt
Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt je nach Verband: Einige Makler berichten von deutlich höheren Eigenkapitalanforderungen für den Zugang zum Modulimmo im Vergleich zu einem Standardimmobilienkredit innerhalb derselben Institution.
Festzins und tatsächliche Kosten des Modulimmo über die Laufzeit
Der Modulimmo-Kredit ist ein Kredit mit festem Zinssatz. Die Raten sind daher standardmäßig konstant, und der Zinssatz ist für die gesamte Laufzeit des Kredits bekannt. Der feste Zinssatz garantiert vollständige Transparenz über die Kreditkosten, solange man die Modulation nicht anfasst.
Sobald man eine Senkung der Rate oder eine Stundung aktiviert, verlängert sich die Laufzeit und die Gesamtkosten steigen mechanisch, da die Zinsen länger auf einem Kapital anfallen, das langsamer sinkt. Selten wird über diese Zusatzkosten zum Zeitpunkt der Unterzeichnung gesprochen, obwohl sie einen erheblichen Teil des geliehenen Betrags darstellen können, wenn die Senkung mehrfach genutzt wird.
Im Gegensatz dazu erzeugt die Erhöhung der Raten, sobald es die Situation erlaubt, einen bemerkenswerten Beschleunigungseffekt. Früher zurückzahlen reduziert das gesamte Volumen der gezahlten Zinsen. Dies ist der rentabelste Hebel des Modulimmo und paradoxerweise der, den die Kreditnehmer am wenigsten nutzen.
Auswirkungen auf die Zinsneuverhandlung
Ein weniger dokumentierter Punkt betrifft die interne Neuverhandlung des Zinssatzes. Wenn die Marktzinsen sinken, erwartet man, dass man seinen Kredit bei seiner eigenen Bank neu verhandeln kann. Berichte von Maklern und Kunden, die von Bankvergleichsportalen gesammelt wurden, zeigen, dass Modulimmo-Dossiers, die mehrfach Raten- oder Stundungssenkungen in Anspruch genommen haben, weniger günstige Neuverhandlungsbedingungen erhalten. Einige Berater empfehlen dann einen externen Kauf, was Vorfälligkeitsentschädigungen und Garantiegebühren mit sich bringt.
Modulimmo im Vergleich zur Portabilität des Immobilienkredits
Die Portabilität des Immobilienkredits, d.h. die Möglichkeit, seinen Kredit von einer Immobilie auf eine andere zu übertragen, ohne ihn abzuzahlen, ist seit mehreren Jahren Gegenstand regulatorischer Diskussionen. Sollte dieses System allgemein eingeführt werden, würde es die Situation für Inhaber eines Modulimmo-Kredits verändern.
Heute zwingt der Verkauf einer Immobilie zum Kauf einer anderen dazu, den laufenden Kredit (mit Vorfälligkeitsentschädigungen) abzuzahlen und dann einen neuen zu den aktuellen Bedingungen aufzunehmen. Die Portabilität würde es ermöglichen, den ursprünglichen festen Zinssatz auf die neue Immobilie zu behalten, was die Modularität des Modulimmo auf lange Sicht noch interessanter machen würde.
In der Zwischenzeit bleibt die Flexibilität des Modulimmo auf die ursprünglich finanzierte Immobilie beschränkt. Das bedeutet, dass ein Kreditnehmer, der plant, innerhalb von fünf bis sieben Jahren zu verkaufen, weniger von der Modulation profitiert als ein Käufer, der langfristig ansässig ist.
Der Modulimmo-Kredit der Crédit Mutuel erfüllt ein echtes Bedürfnis nach Flexibilität, aber sein Nutzen hängt stark vom regionalen Verband, dem erforderlichen Eigenkapital und der später gewählten Rückzahlungsdisziplin ab. Die richtigen Fragen zu den Modulationsobergrenzen und den Konsequenzen einer Stundung vor der Unterzeichnung zu stellen, bleibt der beste Weg, um einen konkreten Vorteil daraus zu ziehen.