Eine als G klassifizierte Wohnung, die 2023 aufgrund ihres Wertverlusts gekauft wurde, kann seit Januar 2025 nicht mehr vermietet werden. Der Eigentümer muss jetzt eine umfassende Renovierung finanzieren oder mit Verlust verkaufen. Dieses Szenario verdeutlicht, wie eine schlecht abgestimmte Immobilieninvestition Vermögen zerstören kann, anstatt es zu schaffen. Der Erfolg beruht auf drei konkreten Entscheidungen: dem regulatorischen Zeitrahmen, der finanziellen Struktur und dem Management des Mietrisikos über die Zeit.
Zeitplan DPE und Immobilieninvestition: die Falle der thermischen Durchlässe
Oft beginnt man damit, die beste Bruttorendite zu suchen. Der Reflex führt zu alten, günstigeren Immobilien, die oft schlecht isoliert sind. Das Problem ist, dass der Zeitplan des DPE diese Gelegenheiten in Zeitbomben verwandelt.
Seit dem 1. Januar 2025 sind Wohnungen der Klasse G als Hauptwohnsitz in der Metropolregion zur Vermietung verboten. Die Wohnungen der Klasse F folgen 2028, dann die der Klasse E im Jahr 2034. Diese Einschränkung gilt auch für möblierte Vermietungen.
Konkrete bedeutet, eine energieintensive Immobilie zu kaufen, ohne die Renovierungskosten einzuplanen, dass man ein Asset erwirbt, dessen Vermietungskapazität kurzfristig verschwinden kann. Man muss die Kosten der Arbeiten, die Dauer der Baustelle (mehrere Monate in einigen Fällen) und den Mietausfall während dieser Zeit in die Rentabilitätsberechnung einbeziehen.
Für diejenigen, die auf BTB Immobilier zugreifen möchten, um zu investieren, sollte das energetische Gutachten der angestrebten Immobilie zu den ersten Analyse-Kriterien gehören, noch vor dem Standort oder dem Preis pro Quadratmeter.
Im Gegensatz dazu kann die energetische Renovierung ein Hebel zur Wertschöpfung werden. Eine als F klassifizierte Immobilie, die unter dem Marktpreis gekauft und auf eine Klasse C oder B renoviert wird, gewinnt an Vermögenswert und Mietattraktivität. Die Renovierung verwandelt eine regulatorische Einschränkung in eine Vermögensstrategie, vorausgesetzt, man beherrscht die tatsächlichen Kosten der Arbeiten und prüft die Berechtigung für Förderungen (MaPrimeRénov’, éco-PTZ), bevor man unterschreibt.
Ende des Pinel und Jeanbrun-Programm: welche steuerliche Struktur 2026
Das Pinel-Programm ist seit dem 31. Dezember 2024 nicht mehr für neue Investitionen geöffnet. Man kann also nicht mehr auf diese Steuerermäßigung zählen, um die Rentabilität eines neuen Mietkaufs zu verbessern.
Das Finanzgesetz für 2026 hat das Programm „Relance logement“ eingeführt, auch als Jeanbrun-Gesetz bekannt, das für Erwerbe gilt, die zwischen dem 21. Februar 2026 und dem 31. Dezember 2028 getätigt werden. Der Mechanismus ändert sich radikal: die Abschreibung ersetzt die Steuerermäßigung für unmöblierte Wohnungen. Bedingungen hinsichtlich der Mietdauer, der Mietobergrenze und der energetischen Leistung regeln das Programm.
Diese Änderung verändert die Logik der Investition. Mit Pinel suchte man einen sofortigen Steuervorteil. Mit Jeanbrun verteilt sich der Vorteil über die Zeit durch die buchhalterische Abschreibung, was Investoren begünstigt, die ihre Immobilie langfristig halten.
Abwägen zwischen unmöblierter und möblierter Vermietung
Die Wahl des Steuermodells bleibt ein wesentlicher Hebel für die Nettorentabilität. Bei der möblierten Vermietung (LMNP) ermöglicht das reale Regime bereits die Abschreibung der Immobilie und des Mobiliars. Bei der unmöblierten Vermietung bleibt das steuerliche Defizit ein Werkzeug, um die Renovierungskosten von den Mieteinnahmen abzuziehen.
Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt je nach Situation jedes Investors: Steuerbelastung, geplante Haltedauer, Fähigkeit zur Verwaltung einer möblierten Wohnung. Die richtige steuerliche Struktur hängt vom Gesamtprojekt ab, nicht von einem isolierten Programm.
- Möblierte Vermietung (LMNP real): Abschreibung der Immobilie, Abzug der Kosten, geeignet für kleine Flächen in angespannten Gebieten
- Unmöblierte Vermietung mit steuerlichem Defizit: relevant, wenn umfangreiche Arbeiten geplant sind, ermöglicht die Reduzierung des gesamten steuerpflichtigen Einkommens
- Jeanbrun-Programm: reserviert für Neubauten oder gleichwertige, mit Anforderungen an die energetische Leistung und die Mietdauer
- SCPI: indirekte Investition ohne Mietverwaltung, aber geringere Liquidität und zu berücksichtigende Eintrittskosten
Reale Mietrendite: die Posten, die die Simulatoren vergessen
Die meisten Online-Simulatoren berechnen eine Bruttorendite: jährliche Miete geteilt durch Kaufpreis. Diese Zahl spiegelt nicht die Realität dessen wider, was man tatsächlich einnimmt.
Eine seriöse Rentabilitätsberechnung muss nicht rückforderbare Kosten, die Grundsteuer, die Versicherung für nicht selbstnutzende Eigentümer, die Kosten für die Mietverwaltung (wenn man delegiert), Leerstände und mögliche Mietausfälle einbeziehen. Die Nettorendite nach Steuern kann doppelt so niedrig sein wie die angegebene Bruttorendite.
Leerstand und Risikomanagement
In entspannten Zonen kann eine Wohnung mehrere Wochen zwischen zwei Mietern leer stehen. Jeder Monat Leerstand stellt einen direkten Verlust dar, der die jährliche Rentabilität erheblich belastet. Um dieses Risiko zu minimieren, bevorzugt man Standorte in der Nähe von Verkehrsanbindungen, Universitäten oder dynamischen Arbeitsmärkten.
Die delegierte Mietverwaltung kostet in der Regel einen Prozentsatz der eingezogenen Mieten. Diese Position wird oft von Investoren unterschätzt, die planen, selbst zu verwalten, dann jedoch feststellen, dass das Nachverfolgen von Mietausfällen, die Übergabeprotokolle und die Einhaltung der Vorschriften erheblich Zeit in Anspruch nehmen.
- Realistischen Leerstand in den Finanzierungsplan einbeziehen (mindestens einen Monat pro Jahr in nicht angespannten Gebieten)
- Eine Rücklage bilden, die mehrere Monatsraten des Darlehens abdeckt
- Die Bonität der Mieter anhand dokumentierter Kriterien überprüfen, nicht nur nach Gefühl
Immobilieninvestitionen bleiben ein effektives Werkzeug, um langfristig Vermögen aufzubauen, vorausgesetzt, man behandelt jeden Kauf als ein vollständiges Finanzprojekt. Der DPE, die Besteuerung nach Pinel und die Berechnung der realen Nettorendite sind die drei Parameter, die heute eine rentable Anlage von einem finanziellen Abgrund trennen. Es ist besser, eine Woche länger mit den Zahlen zu verbringen, als ein Jahrzehnt damit, eine falsche Entscheidung auszugleichen.
